JR学研都市線　一戸建ての結びつき

建築確認申請図と実際に建った建物と少しでもちがう点があれば、営業マンに説明を求める。 工事完了後の役所審査を受けているか、検査済証を提出させて確認する。
不動産業界に身を投じた新人営業マンは、取引の実務を学ぶにあたって戸惑うことが多い。 手本とすべき先輩たちの仕事の進め方が、人によって微妙に、場合によっては大きく異なるからだ。
その理由をここであらためて考えてみると、たぶん、不動産取引に必要とされる数数の行為の中で、法律に明確に規制され、どの業者も同じように共有しているというものが、一般に想像されているよりもはるかに少ないからだろう。 法律の条文に登場するのは、せいぜい業者との媒併契約に重要事項説明、それに売買や賃貸の契約行為にかかわることについてであって、それらの行為でさえ現場における実務の進め方は、各業者によってバラバラなのである。
法律の条文には登場しないけれども、取引に必要とされるその他の行為は、それこそ各営業マンが個別に身につ砂た独自のやり方によって進められている。

もちろん不動産会社によっては研修制度が整備されていて、新人は基本的なことをそこで身につけることができる。
しかしこの研修内容は、各企業がその企業なりにつちかってきたものであって法的な根拠に支えられていないことが多いわけだから、当然、A社とB社の研修内容が同じというようなことはない。
ましてや多くの中小の不動産会社では、「研修などしている時聞があったら仕事で覚えろ!」というのが社の方針である。
そうなると新米営業マンの第一歩は、自分の一番身近な先輩の立ち居振る舞いを見て学ぶことに始まり、やがて実務経験を重ねながらそれを崩して、自分なりの流儀として身につけることになる。
したがって、不動産取引の実務のこなし方は、人それぞれ流儀がちがって当然、ということになるわけだ。
たしかに、この業界にも宅地建物取引主任者という資格制度があるわザだから、その試験に合格すれば、法律に裏付けされた不動産取引の共通した手法について身につけることができるのでは、と考える人がいるかもしれない。
ところがこの資格試験というのは、法律に関する知識の有無を四肢択一のマークシート方式によって試すものであって、マンションの分譲方法や仲介取引の進め方といった実務能力を試すものではない。
運転免許にたとえるならば、標識の意味や最低限の道路交通法に関する知識を問われるだけで、路上での実地試験にあたるものがそこには存在しないのである。
つまり、筆記試験だけでとにかく免許はやるから、運転の仕方についてはドライバー自身が勝手に路上で会得しろというわけだ。

弁護士を中心とした講師障が取引の実態に即した講習を試みているわけだが、かぎられた時間内でそれこそ多岐にわたる取引行為全般について触れるのはむずかしいようだ。
実務訓練のまったくないままに新人のドライバーがどんどん路上にデビューする。
もしその結果として不動産業者が勝手気ままにふるまうようなことがあったとしても、ドライバーを取り締まる道路交通法があるように、この業界には宅地建物取引業法という法律があるわけだから安心では、という意見もある。
けれども、法律的な根拠がありそうで実はないというようなことが多いこの業界特有の現実の前では、どうしてもこの宅建業法が伝家の宝万たりえない問題が起きてしまうのだ。

どの営業マンも当たり前のように使用しているし、他の不動産会社も共通して使っているから、それこそ業者自身がともすると法律用語と錯覚してしまいそうな業界用語と、契約書と同様にいかにも法的に大きな効力を発揮しそうな書類、そしてそれらをあやつる業界独特の慣習が日々飛び交うこの世界では、法的な解釈について明快ではないことがあまりにも多い。 法律の裏付けがないわけだから、各用語、各書類の定義は当然、不明確なものになる。
トラブルが起きて、それこそ争いの舞台を法廷に移すような問題にまで発展して、そこで初めて法的な意味づけが確認されるというわけだ。
たとえば「予約金」とか「申込証拠金」といった言葉は、単なる業界用語であって法律用語ではない。
そうなるとその言葉一つひとつの意味は、使う業者によって微妙にニュアンスが異なって当たり前ということになる。 取引の現場で登場する「買付証明書」とか「受渡承諾書」、「売買協定書」に「引渡証明書」といった書類も同様に、契約書に準ずる重要なものとして客の前に提示されるととから、当然、法律によってその効力が明確になっているのかというと、法律の条文にはこのような書類に関する規制などない。
つまり、その書類の持つ効力に関する解釈も業者によってマチマチということになるわけだ。 したがって多くの人がそう思っているように、不動産取引に相変わらず危ないイメージがまとわりついている原因は、「悪徳」と呼ばれる一部の業者自身の質的な危なきだげにあるのかというと、いちがいにそうとはいえない。

むしろその根本的な原因は、まさに実態に即していない法律の不備のほうにもあるようだ。
トラブルが起きた結果、裁判にまで問題がエスカレートしてしまい、そこで初めて法律用語ではない業界用語の解釈が論議され、やっと判決が出たとしても、そういう暖昧な言葉そのものを使つてはならないという判決が出ることはまずない。
もちろん、判例がそのまま法改正に結びつくわけではないから、弁護士の先生でもなければひもとかないような判例集まで調べないことには、その法的解釈が業者に伝わってこない。 そんな法律オタクの営業マンに、現実にお会いする機会などほとんどないわけで、これらの不明確な言葉は業者間では相変わらず不明確なまま日常的に使用され、同じようなトラブルがあちこちで起きてしまうことになる。
仮に法律の改正がなされたとしても、ただちにその内容が個々の営業マンまで伝わらないことが多いという、情報伝達のシステムにも問題がある。
宅建業法は昭和二七年二九五二)の施行以来、平成七年こ九九五)四月の改正ですでに大きな改正が回、若干の見直しまで入れると実に一六回もの改正が行われている。
現場の営業マンがそのつど、どこまで改正の内容について把握できているかはきわめて疑問である。 たしかに法令や政令、省令、告示の内容は官報で公示されるけれども、「僕の愛読書は官報なんです」と胸を張る営業マンなど、いるはずがない。
業者を取り締まるために建設省から出される通達が、すでに通算一OO通を超えようとしていることも、営業マンはまったく認識していない。
たしかに通達そのものは法律ではない。
けれども、トラブルが起きればその内容に基づいて行政処分は決定されるわけだから、業者として「知らなかった」では済まされない。

ところが、この通達というのは建設省から基本的に都道府県庁もしくは各種業界団体に対して出されるだけで、それこそ個々の業者に対してその内容が直接伝達されないのだ。
結局、業界団体から、または取引主任者の免許更新の際(つまり五年に一回の割合で)、講習会でその内容は初めて各業者に伝えられることになる。

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